El Caribe representa en estos momentos una gran oportunidad para el desarrollo hotelero después de una firme recuperación tras la temporada de huracanes de 2017. Como prueba de ello, bancos, instituciones de capital privado y entidades crediticias no pertenecientes al sector bancario han demostrado todos confianza en este mercado. Esto ha sido un tema recurrente durante varias conferencias recientes de la industria dirigidas a ahondar en el potencial de desarrollo en la región, comenzando con la Conferencia de inversión hotelera del Caribe y la Cumbre de operaciones (CHICOS por sus siglas en inglés) llevada a cabo en 2017. Este año moderé un panel durante la Cumbre de inversión en hoteles y resorts del Caribe (CHRIS por sus siglas en inglés), enfocado en capital de la región y fondos de inversión privada. A lo largo de nuestra plática, los panelistas compartieron una perspectiva positiva para 2019 y más allá.
En estas circunstancias, las instituciones de capital privado están haciendo frente a una fuerte competencia por activos en el Caribe, en la que Fondos de Inversión en Bienes Raíces, oficinas de gestión de familias e individuos con patrimonio elevado compiten por limitadas oportunidades de inversión y las ganancias que generan. La financiación sigue constituyendo un desafío, especialmente para los inversionistas que intentan penetrar en el mercado. Esto hace que contar con el socio adecuado, como Apple Leisure Group (ALG), desde el inicio sea crucial para tener éxito.
Una región en recuperación
El Caribe recibió un total de 29.2 millones de visitantes el año pasado, según reportes de la Organización de Turismo del Caribe. Incluso las islas más afectadas por huracanes en 2017 fueron testigos de un repentino aumento en los últimos cuatro meses de 2018. Al Caribe viajaron grandes volúmenes de turistas estadounidenses y esto se tradujo en un aumento de 28% en el número de visitas. Este influjo se debió, en parte, a mejoras en el transporte aéreo: más vuelos a ciertos destinos, y el restablecimiento de la conectividad a hubs regionales, tales como el aeropuerto Princesa Juliana en San Martín y el aeropuerto de San Juan en Puerto Rico, que habían sufrido el impacto de los huracanes.
Desde el punto de vista del desarrollo hotelero, la compañía STR, especializada en los movimientos de la oferta y la demanda en el sector hotelero, entre otros, señala que hay casi 100 proyectos actualmente en desarrollo, con un total de 22,000 habitaciones, todos previstos para abrir sus puertas en un plazo de tres a cinco años. Si bien hubo un descenso mínimo de 1.1% en el índice de ocupación en la región, el Caribe mantuvo una tarifa promedio diaria por habitación (en inglés, ADR) sin precedentes y un ligero aumento en el ingreso por habitación disponible (en inglés, RevPAR). Todos los signos apuntan a una recuperación total para el Caribe.
Hallar la oportunidad
Aún hay mucho espacio para crecer en el Caribe, pero la clave, como siempre, es la ubicación. Pero no se trata solamente del destino: ¿existe algún tipo de conectividad que permita a los visitantes llegar allí? Puede que un propietario posea el más hermoso lote de tierra frente al mar, pero si este propietario no es capaz de llevar a sus huéspedes hasta allí, entonces tiene un gran problema.
Los proyectos de conversión de marca siguen siendo más favorables en comparación con las nuevas construcciones. Esto obedece a diversas razones. En primer lugar, hay muchos resorts en toda la región que están por cumplir treinta o cuarenta años de haber abierto y requieren inversiones de capital significativas. Estas propiedades ofrecen ubicaciones privilegiadas frente al mar y proximidad a los aeropuertos locales.
En segundo lugar, recuerde que invertir en el Caribe es una jugada a largo plazo. En la construcción de resorts, el plazo de espera puede oscilar entre 7 y 10 años, mucho más tiempo que el promedio en Estados Unidos, sin una salida clara. Además, considere el tiempo que podría transcurrir para que un proyecto nuevo tenga éxito. Hay muchos factores que pueden influir significativamente en esto: desde la falta de mano de obra hasta las políticas locales, pasando por el riesgo asociado a que la región es propensa a huracanes. Durante un panel de discusión sobre endeudamiento en la cumbre CHRIS, los panelistas mencionaron que las entidades crediticias estaban evitando proyectos ambiciosos debido a que una nueva construcción puede tomar hasta 10 años, mientras que asegurar y reposicionar un bien existente reduce los plazos de ejecución y el riesgo de manera significativa.
En tercer lugar, si bien hay interés de parte de diversos inversionistas en el Caribe en búsqueda de rendimiento, los proveedores de fondos institucionales todavía están muy limitados. Los inversionistas no ven como favorables los mismos términos que verían en Estados Unidos, y hay una carencia de préstamos locales costeables. Para nuevas construcciones, las entidades crediticias aspiran a una relación préstamo-valor promedio del 55%, de acuerdo con el mismo panel de discusiones de la cumbre CHRIS, lo cual hace que sea incluso más importante trabajar en el mercado con socios que ayuden a identificar las oportunidades de inversión correctas.
El socio correcto
ALG ha sido un actor central en el Caribe. Nuestras fuertes conexiones con prestamistas locales nos permiten brindar asistencia a los inversionistas y ayudarlos a llevar sus proyectos a buen término. Las entidades crediticias buscan proyectos en los que el patrocinador haya actuado con la diligencia debida y posea una reputación e historial de éxitos establecidos. ALG, en tanto que gestor de marca y operador experimentado, trae a la mesa todo esto para inversionistas y desarrolladores.
Adicionalmente, nuestra conciencia de mercado nos permite identificar oportunidades de conversión mucho antes que la competencia, lo cual, a su vez, nos permite trabajar de la mano con los propietarios en su estrategia de reposicionamiento para asegurar que logren ver ingresos favorables.
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